В чем польза от риелторов: руководство для сомневающихся

Изредка в редакцию Tranio.Ru приходят письма, авторы которых осуждают работу агентов по продаже недвижимости: «Зачем вообще нужны риелторы? Это мошенники, которые не делают ничего полезного, а только наживаются на покупателях».

К сожалению, мошенники встречаются везде, но практика показывает, что в большинстве случаев лучше обратиться к агентам недвижимости. Аналитики Tranio.Ru и многие партнеры портала сходятся в оценках, что россияне, покупающие недвижимость за рубежом, почти всегда обращаются к агентам.

Большинство сделок на зарубежном рынке недвижимости заключается с участием риелтора…

Большинство сделок на зарубежном рынке недвижимости заключается с участием риелтора

Рассказывает Юрий Константиновский, директор департамента по связям с представительствами компании Leanga Costablanca: «За 10 лет моей работы в сфере недвижимости был только один случай, когда кто-то приобрел жилье в Испании самостоятельно. У того человека было безукоризненное знание испанского языка, богатый опыт совершения сделок с недвижимостью и огромные финансовые возможности. Однако знаю сотни самостоятельных попыток, которые заканчивались плачевно».

Главная польза риелторов, как и любых других профессионалов, в том, что они обладают знаниями, навыками, опытом и связями. Они владеют местным языком и могут общаться с разными специалистами (юристами, нотариусами, ипотечными брокерами и т. п.). Для покупателей это означает экономию времени и сил, защиту от мошенничества и неприятных неожиданностей, а также другие преимущества. Агент предоставляет покупателю все варианты и подсказывает, какие шаги нужно дальше предпринять. Вряд ли неподготовленный человек, никогда ранее не приобретавший жилье, способен разобраться в тонкостях рынка без помощи риелтора.

Защита от «подводных камней» и мошенников

Риелтор умеет распознавать потенциальное мошенничество. Например, продавец может скрыть, что здание было построено незаконно. Иногда предприимчивые люди «продают» недвижимость, которая на самом деле им не принадлежит или принадлежит лишь частично. Покупатель узнает об этом после заключения сделки, когда изменить что-либо уже поздно.

Антон Парыгин, менеджер по продажам Akdeniz.Ru, рассказывает, что некоторые покупатели, решившие обойтись без помощи посредников, после возникновения трудностей все равно возвращались к риелторам: «Нас часто просят помочь клиенты, которые решили купить самостоятельно, внесли аванс, а потом столкнулись с проблемами: оформление затягивается, у застройщиков внезапно начинаются финансовые проблемы, на недвижимости висят обременения и т. д. В этих случаях мы можем только порекомендовать хорошего адвоката».

Те, кто сразу обращаются к агентам недвижимости, ограждают себя от многих неприятностей.

От хорошего риелтора не ускользнет даже малейший подвох…

От хорошего риелтора не ускользнет даже малейший подвох

«Когда покупатель обращается к нам напрямую, мы рассказываем о „подводных камнях“, о проблемных застройщиках, рекомендуем объекты, подходящие под конкретную цель клиента (ПМЖ, летний отдых, сдача в аренду, прирост капитала)»,— говорит Антон Парыгин.

Специально чтобы предотвратить проблемы, риелторы организуют проверку юридической чистоты сделки. В ходе этой процедуры проверяется, действительно ли объект принадлежит продавцу и нет ли у того залоговых обязательств на недвижимое имущество, имеются ли задолженности по оплате счетов за коммунальные услуги. Оценивается также состояние жилья (отделка, состояние водопровода, крыши, полов, окон).

Покупатель не всегда платит комиссию

Существует мнение, что риелторы наживаются именно на тех, кто приобретает недвижимость. Но это не всегда так.

В Болгарии, Германии, Греции, Италии, Турции, Франции, Хорватии и некоторых других странах покупателю действительно приходится платить комиссию наравне с продавцом. Вознаграждение может быть немалым — до 6 % от стоимости недвижимости с каждого участника сделки.

Однако в ряде стран покупатели не оплачивают услуги риелторов и несут расходы лишь на оплату самого объекта и налоги. Это ОАЭ, США, Таиланд, Камбоджа и многие страны Европы: Великобритания, Дания, Испания, Кипр, Португалия, Финляндия, Чехия. Здесь нет смысла пытаться заключить сделку с продавцом самостоятельно, тем более что иногда это просто невозможно сделать.

Во многих странах риелторы не берут комиссию с покупателей…

Во многих странах риелторы не берут комиссию с покупателей

«В Англии выбора у покупателей нет — они должны работать через риелтора. Напрямую купить недвижимость нельзя. Даже если вы будете сами искать недвижимость в Интернете, то все объекты, выставленные там, продают риелторы»,— говорит Роман Григорьев, руководитель компании LonGrad.

Правильная цена

Риелтор тщательно изучает дом, которым заинтересовался его клиент, то есть анализирует состояние имущества, местоположение, инфраструктуру (наличие магазинов, школ, детских садов и больниц), конкурентоспособность на рынке и спрос. Компетентная оценка позволяет узнать, насколько адекватна запрашиваемая цена.

«Были случаи, когда покупатели были готовы выложить на 40–50 % дороже реальной стоимости. Среди продавцов есть много так называемых „ковбоев“, которые выставляют недвижимость по сильно завышенным ценам и надеются, что найдется кто-то из России или Ближнего Востока, кто заплатит запрашиваемую сумму не думая. Чтобы избежать таких ситуаций, как раз и нужны риелторы, так как они смогут проконсультировать и посоветовать правильную цену»,— рассказывает Роман Григорьев.

Риелтор, как заправский дрессировщик, укрощает завышенные цены

Риелтор, как заправский дрессировщик, укрощает завышенные цены

Кроме того, приобретая недвижимость у застройщиков, самостоятельным покупателям обычно удается сбить цену максимум на 2 %. Однако через риелторов иногда можно рассчитывать на бóльшую скидку.

Некоторые считают, что смогут разобраться во всем сами, пользуясь информацией из Интернета.

«Многие покупатели самостоятельно ищут подходящие объекты на множестве сайтов, но, в конце концов, все равно обращаются в агентство. К сожалению, информация в Интернете зачастую дает неверное представление о рынке и уровне цен, так как многие сайты не обновляются годами»,— считает Антон Парыгин.

Экономия времени

Хороший риелтор за короткий срок найдет то, что покупатели самостоятельно искали бы несколько недель или месяцев.

Обращаясь к агентам недвижимости, покупатели значительно экономят личное время. Поиск нужного объекта, консультации у юристов и оценщиков, проверка юридической чистоты, оформление ипотечного кредита — на все это обычно уходит несколько месяцев.

  • Потребуется 1–2 дня, чтобы определить бюджет покупки. Нужно понять не только, сколько будет стоить весь объект, но и каков размер предоплаты (от 10 до 25 % от стоимости в зависимости от типа недвижимости и страны).
  • Чтобы найти нужный объект, понадобится от одного до шести месяцев. Это зависит от требований покупателя. В среднем просматривают4–5 квартир или домов, прежде чем решаются заключить сделку. Некоторые выбирают из 10–15 объектов.
  • Проверка юридической чистоты сделки занимает от трех дней до двух недель.
  • Для первичного одобрения ипотеки понадобится минимум один день. Еще 45 дней уйдет на составление письменного обязательства.
  • На собственно заключение сделки понадобится одна–две недели.

«Покупателям, которые обращаются к агентам по покупке, не надо обзванивать 20–30 различных продавцов, не надо пытаться организовать просмотры, не надо сидеть в интернете часами и смотреть на сотни предложений, которые им не подходят»,— объясняет Роман Григорьев.

Покупателю остается только консультироваться у риелтора и выезжать на осмотр объектов. Все остальные заботы берет на себя специалист.

Если вы обратились к риелтору, через все этапы сделки можно проскочить с ветерком…

Если вы обратились к риелтору, через все этапы сделки можно проскочить с ветерком

Арнольд Фирт, директор агентства Mr. Haus, рассказывает, что только согласование осмотра квартир с продавцами занимает около недели: «Безусловно, время экономится. Чтобы подобрать для клиента пять домов или квартир для показа, нам нужна примерно одна рабочая неделя. Нужно найти объекты, позвонить владельцам, договориться об осмотре. Причем если квартира сдана, то нужно договориться с арендаторами. Мы назначаем один осмотр в 9:00, затем в 11:00, следующий в 13:00 и так далее. Но не все владельцы желают подстраиваться под возможности покупателя».

Эксклюзивные предложения

Покупатели с большой суммой денег обычно желают приобрести лучшую недвижимость и не хотят себе ни в чем отказывать. Однако проблема в том, что самые дорогие и уникальные дома обычно не представлены на открытом рынке. Их продвижением занимаются риелторы, имеющие эксклюзивное право продажи.

Например, были случаи, когда на престижных улицах Лондона продавались сверхдорогие квартиры и дома, но об этом знали лишь единицы. Традиционных объявлений с фотографиями и описаниями было не найти. Потенциальные покупатели узнавали об этих объектах из рекламы такого рода: «У нас есть большой выбор элитных квартир стоимостью от 5 до 350 млн фунтов стерлингов. Пожалуйста, обращайтесь в компанию … по телефону … Строгая конфиденциальность гарантируется».

То есть самостоятельно найти эксклюзив практически невозможно. В таких случаях агенты по продаже недвижимости незаменимы. Ради покупателей, желающих приобрести «что-то особенное», они связываются со всеми знакомыми риелторами, чтобы узнать об актуальных предложениях. В ход идут и контакты бывших клиентов — даже если они не собирались продавать свой дом, опытный агент сможет убедить их это сделать.

У риелторов есть информация о самых роскошных объектах, закрытая для широкой аудитории…

У риелторов есть информация о самых роскошных объектах, закрытая для широкой аудитории

Кроме того, во многих странах есть закрытые автоматические базы недвижимости, доступ к которым предоставляется только лицензированным риелторам за определенную плату. Обычно такие базы содержат наиболее актуальные, качественные и выгодные предложения.

Еще одна важная деталь — при работе с риелторами гарантируется конфиденциальность приобретения. Таким образом, и продавцы, и третьи лица остаются в неведении о том, кто является покупателем. Это позволяет известным людям сохранить в секрете сделку и место будущего проживания.

 

Дополнительные услуги

Кроме сопровождения сделок, многие агентства предоставляют сопутствующие услуги. Обычно риелторские компании устанавливают связи с банками и помогают клиентам получить кредит. Специалисты помогают быстро сориентироваться среди предложений ипотеки и подбирают программы с выгодными условиями.

Многие риелторы предлагают послепродажный сервис. Это означает, что агенты организуют ремонтные работы, помогут обставить комнаты мебелью и разработать дизайн интерьера.

К дополнительным услугам относятся: организация экскурсий, покупка авиабилетов, встреча в аэропорту, бронирование гостиниц, помощь в оформлении виз и вида на жительство, организация консультаций с юристами и нотариусами, сдача жилья в аренду, оформление договоров на подключение коммунальных услуг, предоставление услуг переводчиков, наем обслуживающего персонала и помощь в открытии фирм.

И трансфер из аэропорта, и оформление визы, и ремонт купленной недвижимости — все может организовать риелтор…

И трансфер из аэропорта, и оформление визы, и ремонт купленной недвижимости — все может организовать риелтор

Юлия Кожевникова, Tranio.Ru
 

Важно: В Камбодже покупатели не оплачивают услуги риелторов и несут расходы лишь на оплату самого объекта и налоги. Это общепринятая практика как в Таиланде, так и в Камбодже.